Construir una casa unifamiliar és un projecte llarg, amb moltes decisions encadenades i un pressupost que es juga, sobretot, en els primers mesos. Aquesta guia ordena el procés tal com el vivim a l’estudi amb cada client: del solar a les claus, amb les seves fases, el que mou el cost i els tràmits propis de Catalunya.
Què és el primer que cal fer per construir una casa?
El primer no és dibuixar la casa ni demanar pressupostos: és saber què permet el solar. Abans de comprar —o, si ja el tens, abans d’encarregar el projecte— convé reunir quatre documents:
- La fitxa urbanística o el certificat de compatibilitat urbanística de l’ajuntament: classificació del sòl, qualificació (zona), edificabilitat, ocupació màxima, nombre de plantes, alçada, separacions als veïns i al carrer, i tipologia permesa.
- La nota simple del Registre de la Propietat: titularitat, càrregues, servituds i superfície registral.
- La referència cadastral, amb la seva superfície i forma, que no sempre coincideix amb la del Registre.
- Un aixecament topogràfic: el pendent, els arbres, els murs existents i els accessos condicionen el projecte i el cost més que gairebé res.
Amb aquesta informació, l’arquitecte fa un estudi de viabilitat: quants metres es poden construir, on es pot col·locar la casa, com s’orienta al sol i a les vistes i quines partides extraordinàries apareixen (murs de contenció, fonamentació especial, escomeses). És una feina prèvia i acotada que evita la pitjor sorpresa possible: haver pagat un solar on no hi cap la casa que volies.
És legal construir-se una casa pròpia?
Sí, amb tres condicions que a Catalunya es compleixen sempre en aquest ordre:
- Que el sòl ho permeti. Es pot construir en sòl urbà consolidat (solar amb serveis) i en sòl urbanitzable un cop desenvolupat. En sòl no urbanitzable l’habitatge nou està, com a regla general, prohibit; les excepcions són l’habitatge vinculat a una explotació agrària i la rehabilitació de masies catalogades, que expliquem a la guia de rehabilitar una masia catalana.
- Que hi hagi un projecte signat per un arquitecte. La Llei d’ordenació de l’edificació reserva a l’arquitecte el projecte dels edificis d’habitatge. El projecte justifica el Codi Tècnic de l’Edificació (estructura, seguretat en cas d’incendi, salubritat, soroll, estalvi d’energia) i la normativa urbanística del municipi.
- Que l’ajuntament concedeixi la llicència d’obra major. Sense ella no es pot començar, no s’obté després la primera ocupació ni es pot inscriure l’obra nova al Registre. Ho expliquem a la guia de la llicència d’obres.
El que sí és lliure és qui promou: pots ser tu mateix, com a particular, contractant per separat l’arquitecte i la constructora. És la fórmula habitual en les cases a mida i la que dona més control sobre qualitat i cost.
Quants diners calen per començar a construir una casa?
Convé separar dues xifres: el cost total de la casa i els diners que necessites al principi.
El cost total depèn del solar, de la superfície, del sistema constructiu, de les instal·lacions i dels acabats; en cases a mida d’alt estànding varia molt d’un projecte a un altre. A l’obra s’hi sumen honoraris tècnics, llicència i ICIO, escomeses, exteriors i IVA.
Per començar, el desemborsament és esglaonat:
| Fase | Què es paga |
|---|---|
| Abans de projectar | Topogràfic, geotècnic, estudi de viabilitat |
| Projecte bàsic | Primera part dels honoraris de l’arquitecte, segons el contracte |
| Llicència | Taxa urbanística i ICIO, que fixa cada ajuntament a la seva ordenança (l’ICIO té un tipus màxim legal del 4 %, art. 102 del Reial decret legislatiu 2/2004) |
| Inici d’obra | Primera certificació o avançament a la constructora, segons contracte |
Si la casa es finança amb un préstec d’autopromotor, el banc sol alliberar els diners per certificacions d’obra; el terreny i les primeres despeses normalment surten de fons propis.
Quins tipus d’habitatge unifamiliar hi ha?
La normativa urbanística catalana distingeix, en essència, tres tipologies:
- Casa aïllada: separada de totes les partions. És la més habitual a les urbanitzacions del Maresme, el Vallès o la Costa Brava, amb les separacions que fixi el planejament de cada zona.
- Casa aparellada: dos habitatges que comparteixen una mitgera. Optimitza parcel·la i façana, però obliga a coordinar el projecte amb el veí.
- Casa adossada o en filera: freqüent en trames urbanes i nuclis antics; aquí el repte és la llum i la ventilació creuada.
La tipologia no s’escull: la fixa la zona del planejament. El que sí es dissenya és com s’implanta la casa: si s’obre al sud o a les vistes, si s’esglaona en el pendent, si s’ordena en una planta o en dues, on va la piscina i com es protegeix la intimitat.
A la Casa El Cub, a Vallromanes, el volum es recolza en la topografia perquè la planta de dia surti a nivell al jardí i la de nit quedi protegida; a la Casa Cristall, a Alella, la casa s’ordena en terrasses sobre murs existents perquè cada estança miri al mar.
Quant es triga a construir una casa?
El termini d’una casa a mida depèn de la seva complexitat, de l’ajuntament i de com s’encadenin les fases. Aquestes són les fases i el que sol allargar-les:
| Fase | Què l’allarga |
|---|---|
| Estudi de viabilitat i avantprojecte | Dubtes sobre la normativa del solar, canvis de programa |
| Projecte bàsic (per demanar la llicència) | Decisions de volumetria que s’ajornen |
| Llicència d’obra major | Càrrega de feina de l’ajuntament, requeriments de documentació, informes sectorials (carreteres, Costes, patrimoni) |
| Projecte executiu i selecció de constructora | Fer-lo després de la llicència en lloc de fer-lo en paral·lel |
| Obra | Soterrani, murs de contenció, roca, fusteries de gran format amb fabricació llarga, canvis en obra |
| Final d’obra, primera ocupació i cèdula | Documentació d’obra incompleta, legalitzacions d’instal·lacions pendents |
A Barcelona ciutat i en municipis amb molta activitat la llicència sol ser la fase menys previsible. Treballar el projecte executiu mentre es tramita la llicència és el que més escurça el total.
Quines són les fases per construir una casa des de zero?
1. Viabilitat i programa
Definim amb tu el programa —dormitoris, espais de dia, despatx, convidats, garatge, piscina, celler—, el pressupost objectiu i les prioritats. Amb l’estudi del solar, l’arquitecte proposa dues o tres implantacions i una estimació de cost per partides.
2. Avantprojecte
Plantes, seccions, volumetria i primeres imatges. És la fase en què es decideix la major part del cost: la forma de la casa, la superfície, el soterrani, els vidres i l’estructura. Canviar aquí és barat; canviar en obra, car.
3. Projecte bàsic i llicència
El projecte bàsic defineix la casa amb el detall suficient per justificar la normativa urbanística i el Codi Tècnic. Es visa al Col·legi d’Arquitectes de Catalunya quan és obligatori i es presenta a l’ajuntament amb l’estudi de seguretat i salut, el de gestió de residus i el pagament de taxes.
4. Projecte executiu i contractació
Plànols constructius, detalls, instal·lacions, amidaments i plec de condicions. Amb ell es demana preu a tres o quatre constructores sobre la mateixa documentació, que és l’única manera de comparar ofertes de veritat.
5. Obra
L’arquitecte dirigeix l’obra i l’arquitecte tècnic (aparellador) controla l’execució i la qualitat dels materials. Les visites són setmanals i cada mes es revisen les certificacions abans de pagar-les.
És la fase on més es nota l’enfocament d’arquitectura 360 amb què treballem: el mateix equip que ha projectat la casa coordina els industrials, avança les comandes amb terminis llargs i resol els dubtes d’obra el mateix dia. Aquest seguiment continu és el que escurça terminis i evita que els imprevistos es converteixin en sobrecostos.
6. Final d’obra i primera ocupació
Certificat final d’obra, llibre de l’edifici, comunicació de primera ocupació a l’ajuntament i cèdula d’habitabilitat de primera ocupació, que és la que permet contractar aigua i llum. Ho expliquem a la guia de la cèdula d’habitabilitat.
Quant cobra un arquitecte per una casa unifamiliar?
No hi ha tarifes oficials: els honoraris depenen de l’abast de l’encàrrec (projecte, direcció d’obra, interiorisme), de la complexitat de la casa i de la intensitat del seguiment d’obra, i es pressuposten per escrit per a cada projecte. S’hi sumen els de l’arquitecte tècnic i el coordinador de seguretat. Un bon projecte es paga sol: una casa compacta, ben orientada i ben definida abans de contractar evita desviacions que superen amb facilitat l’import dels honoraris.
Quins errors encareixen més la construcció d’una casa?
- Comprar el solar sense estudi previ. Un mur de contenció imprevist, una servitud o una edificabilitat menor de l’esperada poden suposar un sobrecost important o una casa més petita.
- Contractar l’obra amb un projecte bàsic. El bàsic serveix per a la llicència, no per construir. Sense projecte executiu, la constructora pressuposta a cegues i la diferència apareix en obra com a “preus contradictoris”.
- Canviar el projecte durant l’obra. Moure un bany quan les instal·lacions estan fetes costa molt més que haver-ho decidit a l’avantprojecte.
- Triar constructora només pel preu. L’oferta més baixa sobre una documentació incompleta sol ser la més cara al final.
- Oblidar les partides exteriors. Piscina, murs, paviments, tancaments, jardí i reg tenen un pes important en el pressupost i sovint no són a la primera xifra.
- Endarrerir les decisions d’acabats. Cuina, fusteries especials o mobiliari a mida tenen terminis de fabricació llargs.
- Una direcció d’obra esporàdica. Els errors d’execució que queden ocults surten anys després i costen molt més de reparar.
Quin tipus de casa construir: tradicional, de disseny o passivhaus?
Més que un estil, recomanem decidir tres prestacions des del principi:
- Comportament energètic. El Codi Tècnic ja exigeix cases de consum gairebé nul. Anar més enllà —estàndard Passivhaus, ventilació amb recuperació de calor, aerotèrmia i fotovoltaica— suposa una inversió addicional que es valora a cada projecte i un retorn clar en confort.
- Relació amb l’exterior. Porxos, voladissos i grans vidres ben protegits del sol del sud i de l’oest. En el clima mediterrani l’ombra és un material de projecte.
- Flexibilitat. Una habitació a planta baixa que pugui ser despatx, convidats o dormitori quan canviï la família.
Quines decisions convé prendre abans de començar?
- Tenim la fitxa urbanística i el topogràfic del solar?
- El pressupost objectiu inclou honoraris, llicència, IVA, exteriors i mobiliari, o només l’obra?
- Quina part del programa és imprescindible i quina pot esperar a una segona fase?
- Qui decidirà a la família, i amb quin calendari?
- Volem certificar algun estàndard energètic?
- Quan necessitem entrar a viure, i és compatible amb els terminis de llicència del municipi?
Com triar la constructora de la teva casa?
La tria de la constructora és la decisió amb més impacte econòmic després del projecte. Recomanem un procés senzill:
- Tres o quatre ofertes sobre el mateix projecte executiu i el mateix amidament, per comparar partida a partida.
- Visitar obres acabades de cada empresa i parlar amb els seus clients.
- Revisar l’equip: qui serà el cap d’obra, quantes obres porta alhora i quins oficis té en plantilla.
- Contracte amb calendari i penalitzacions, retencions de garantia i forma de pagament per certificacions revisades per la direcció facultativa.
- Preu tancat o per amidament: el preu tancat dona seguretat si el projecte està molt definit; per amidament és més flexible, però exigeix un control mensual rigorós.
L’arquitecte prepara el quadre comparatiu, aclareix les diferències entre ofertes i negocia els punts dubtosos abans de signar. És una part de la feina que se sol infravalorar i que té un retorn directe.
Construir en pendent o a la costa: particularitats
Al Maresme, la Costa Brava o les urbanitzacions del Vallès, moltes parcel·les tenen pendent o són a prop del mar. Això té conseqüències:
- Murs de contenció i accessos són partides de pes que cal estudiar abans de comprar; una casa que segueix la topografia en lloc d’aplanar la parcel·la sol ser millor i més econòmica.
- Alçades reguladores que es mesuren de manera diferent en cada municipi quan hi ha pendent: convé aclarir-ho amb una consulta prèvia.
- Ambient marí: fusteries, ferratges i acabats resistents a la salinitat.
- Llei de costes i planejament costaner a la franja litoral, amb limitacions a les obres noves i a les ampliacions.
- Prevenció d’incendis en urbanitzacions envoltades de pineda.
Un estudi de viabilitat abans de comprar detecta aquests factors i els incorpora al pressupost des del primer dia.
Construir una casa és, alhora, una inversió patrimonial i una manera de viure. El procés és llarg, però ordenat és previsible: amb el solar ben estudiat, un projecte complet i una direcció d’obra propera, les sorpreses es redueixen al mínim.